Wert ist nicht gleich Preis!
Wer seine Immobilie veräußern will, hat zunächst ein konkretes Ziel: Der Verkauf soll so viel wie möglich einbringen.
Getrieben durch diese Absicht, wird meist ein überhöhter Preis festgelegt. Dies hat allerdings nichts mit Gier zu tun, wie viele denken, sondern es ist eine normale menschliche Betrachtungsweise. Man nennt dies auch den sogenannten Besitztumseffekt: Was wir besitzen, empfinden wir als wertvoller, als was wir nicht besitzen. In der Immobilienbranche ist dies besonders ausgeprägt. So schätzt der Verkäufer den Wert seines Hauses höher ein als der reelle Markt. Der Marktpreis erscheint dem Hausbesitzer oft sogar als unfair, weil er eine emotionale Bindung zum Haus hat. Diesen emotionalen Wert soll ein Käufer mitbezahlen, was natürlich illusionär ist. Diese Rechnung geht also nicht auf.
Als Verkäufer nehmen Sie bei dieser Art Pokerspiel von Anfang an die Rolle des Verlierers ein. Untersuchungen des Berufsverbandes IVD haben aufgezeigt, dass sich nicht nur die Verkaufszeit deutlich erhöht, sondern auch der später erzielte Preis unter dem des Marktwertes liegt (vgl. eigene Tabelle unten; Quelle IVD).
| Auswirkungen überhöhter Angebotspreise von Immobilien | ||
| Angebotspreis im Verhältnis zum tatsächlichen Marktwert | Durchschnittliche Verkaufszeit in Tagen | Verkaufspreis im Verhältnis zum Marktpreis |
| 120 % | 379 | 85 % |
| 110 % | 281 | 97 % |
| 105 % | 63 | 99 % |
Wer seine Immobilie wirklich erfolgsorientiert verkaufen will, sollte daher den Marktpreis fachmännisch ermitteln lassen. Dazu gibt es nur eine richtige Methode und das ist die Wertermittlung nach der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). In dieser Verordnung sind die Richtlinien der deutschen Wertermittlungslehre verankert, egal um welche Art von Immobilie es sich handelt. Beim klassischen Ein- und Zweifamilienhaus findet das traditionelle Sachwertverfahren seine Anwendung, wobei die Eigentumswohnung und der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte werden nach dem sogenannten Ertragswertverfahren berechnet. Alle Ergebnisse führen immer zu einem Wert, welcher aber nicht zwingend den Marktpreis (auch Verkehrswert genannt) abbildet. Hier kommt nun der erfahrene Immobilienexperte zum Zuge. Er kennt den Markt und die zu berücksichtigenden Anpassungsfaktoren genau. Und exakt darin besteht auch die wahre Kunst der Immobilienbewertung.
Dem Gesetzgeber ist dies so wichtig, dass er der Definition des Markt- oder Verkehrswertes den § 194 im Baugesetzbuch gewidmet hat.
„Wert ist das, was ich erhalte.
Preis ist das, was ich dafür bezahle.“
Diese alte Binsenweisheit trifft gerade in der Immobilienbranche par excellence zu. Es gibt Immobilien, die erzielen einen höheren Preis, als ihr Wert eigentlich darstellt und andere erzielen einen Preis, der unter dessen fachgerecht ermitteltem Wert liegt. Angebot und Nachfrage, Lage, Größe, Höhe des Wertes, zukünftige Entwicklungen, Drittverwendungsmöglichkeiten: Alle diese Einflüsse fließen in die Wertermittlung ein.
Unsere Immobilienberater und die Sachverständigen unserer LBS Gutachter GmbH kennen sich bestens mit der komplexen Fachmaterie aus und sind in der Lage, Sie von Anfang an richtig zu beraten.
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